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原創日本在90年代為啥發生房價暴跌65%?

來源:華股財經 編輯:華股編輯 時間:2019年02月24日 03:12:40

原標題:日本在90年代為啥發生房價暴跌65%?

1991年東京房價迎來悲情一刻,房價3個月暴跌65%,最終日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%。當年市場成交萎靡、銀行貸款斷供,一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。

日本房地產泡沫崩盤發生在1985年至1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代,經濟增長長期處于10%以上的漲幅,而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長,主要是通過巨大的貿易順差換來的。

為了平衡日本與歐美國家發生的巨大貿易順差。在1985年歐美國家就與日本簽訂廣場協議。從此日元就步入了升值的周期,而日元的持續升值,使得日本在海外的購買力大幅增強。有日本人曾狂言,“賣掉東京就可以買下整個美國”。同時,隨著日元的大幅升值,也使大量趨利資金流入日本本土,從而推高了日本各城市的房價。

當時日本的房價幾年的時間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期,東京住宅均價超過200萬日元/平米(12萬人民幣)。當時,日本土地資產總額約為2000萬億日元,是同期美國土地資產總額的4倍。當時,日本經濟已經主要依賴于房地產的繁榮,其他產業有空心化的隱患了。

為了控制房地產泡沫的繼續膨脹,避免房地產出現崩盤,給日本經濟所帶來的沖擊,日本央行宣布大幅提高利率,希望通過利率的杠桿,讓房地產降溫。但實際上房地產、股市雙雙崩盤。此次事件造成了日本個人破產率增長6倍,數以萬計的受害者家破人亡、流離顛沛。在之后多年時間內,日本經濟沒有得到任何改善,發展艱難。直到2005年才開始出現復蘇跡象。

日本的房地產泡沫為什么會在上世紀90年代初破裂?我們認為,除了日本政府提高利率,主動剌破房地產外。還有就是:第一,購房者主要是用于投機購房,也就是說日本當年房價的大漲5倍,主要是投機性需求入市,導致房價遠遠偏離了正常估值。一旦有任何風吹草動,房價就會在短期內出現暴跌。現在日本城市的房產全都回到了居住屬性。

第二,日本房價5年漲5倍,但是日本經濟和人均收入遠遠跟不上,這樣就形成了泡沫,是泡沫就要崩潰。舉個例子,1989年東京市銀座地區的房價大概在50萬美元一平,美國紐約核心地段當時價格也不過才不到1萬美元一平。而當時日本的GDP還達不到美國的一半。當投機性需求退出房地產市場,日本民眾的剛需購買力根本接不上來,房價只能是斷涯式下跌了。

第三,日本民眾過于迷信房價不會下跌,對房地產泡沫破裂引發的系統性金融風險沒有一個足夠的認知,即使在房地產泡沫崩盤之前,還有日本民眾高負債購房,希望分得房價上漲的一杯羹,這就導致出現大量家庭處于負資產狀態。正如日本民眾所言:“我們從來沒想過房價會跌”。當人們對未來充滿美好期盼之際,殊不知危機離我們越來越近。

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